Un 6-plex de brique de 1910 sur un lot de 312 m² bordé de deux ruelles, dans le secteur le plus marchable du Sud-Ouest (Walk Score 96). Étude analytique : rent roll, marché locatif Saint-Henri, comparables Centris, évaluation par trois méthodes convergentes, modèle DCF sur dix ans et leviers de création de valeur.
Deux triplex jumelés de 1910 formant une unité d'évaluation de six logements (matricule 9737-75-1525-5, lot 4 140 831, 312 m²)Q3. Trois 4½ et trois 5½ — un mix supérieur à la moyenne du secteur. Aucun service n'est inclus dans les baux : chauffage, électricité et eau chaude sont à la charge des locataires, ce qui isole le propriétaire de l'inflation énergétique.
| Adresse | 917, 919, 921, 923, 925, 927 rue Sainte-Marguerite, Montréal H4C 2X9 |
|---|---|
| Quartier | Saint-Henri · arrondissement Le Sud-Ouest |
| Année de construction | 1910 (bâti caractéristique du secteur) |
| Configuration | 2 triplex jumelés · 3 étages · brique |
| Logements | 6 — 3 × 4½ · 3 × 5½ |
| Lot / matricule | 4 140 831 · 312 m² · matricule 9737-75-1525-5Q3 |
| Compte municipal | 420454-00 · catégorie « 6 logements ou plus »DR1 |
| Rôle 2023-2025 | 953 800 $DR1 |
| Structure et systèmes | Fondation en béton coulé · brique · toit plat · plomberie de cuivre · plinthes électriquesDR8 |
| Propriétaire | 9405-5969 Québec inc. |
Sainte-Marguerite est une rue résidentielle tranquille du cœur historique de Saint-Henri, à quelques pas de la rue Notre-Dame Ouest et du square Sir-George-Étienne-Cartier. Le secteur combine une desserte de transport de premier ordre et une marchabilité quasi maximale.
Source : Walk Score, 977 rue Sainte-Marguerite (même îlot)Q1
Six baux résidentiels, tous renouvelés au 1er juillet. Aucun service inclus. Le loyer « marché Saint-Henri » correspond à la médiane du quartier pour un type équivalent (4½ = 2 chambres, 5½ = 3 chambres)H1.
| Logement | Type | Loyer / mois | Marché Saint-Henri | Écart | Position |
|---|---|---|---|---|---|
| 923 | 5½ | 1 821 $ | 2 391 $ | −570 $ | Sous le marché |
| 925 | 5½ | 1 783 $ | 2 391 $ | −608 $ | Sous le marché |
| 927 | 5½ | 1 723 $ | 2 391 $ | −668 $ | Sous le marché |
| 921 | 4½ | 1 478 $ | 2 014 $ | −536 $ | Sous le marché |
| 917 | 4½ | 1 464 $ | 2 014 $ | −550 $ | Sous le marché |
| 919 | 4½ | 945 $ | 2 014 $ | −1 069 $ | Très sous le marché |
| TOTAL mensuel | 9 214 $ | 13 215 $ | −4 001 $ | ||
| TOTAL annualisé | 110 568 $ | 158 580 $ | −48 012 $ | ||
Population de jeunes adultes deux fois plus dense que la moyenne montréalaise, recul de 48 % des résidents à faible revenu en cinq ans, croissance démographique de 8 % dans l'arrondissement — Saint-Henri est un des rares secteurs centraux de Montréal où la demande locative solvable progresse plus vite que l'offre.
Saint-Henri est passé en vingt-cinq ans d'un quartier ouvrier en déclin à l'un des pôles résidentiels les plus recherchés du centre-ouest montréalais. La réouverture du canal de Lachine en 2002 a été le déclencheur : les investissements immobiliers constituent aujourd'hui les retombées les plus importantes de la mise en valeur de la voie d'eau, la position centrale du canal ayant suscité un fort intérêt promoteur pour la construction résidentielleT1.
Le profil socio-démographique s'est déplacé en conséquence : la proportion d'adultes sans diplôme secondaire a reculé de 22 % entre 2016 et 2021, et le nombre de résidents à faible revenu a chuté de 48 % sur la même période — un des reculs les plus marqués de l'îleH2.
Saint-Henri conserve une proportion de logements subventionnés de 18 %, plus du double de la moyenne montréalaise (8 %)H2, et 44 % des familles du quartier sont monoparentales. Le quartier reste socialement mixte, ce qui alimente une vigilance communautaire réelle sur les questions de logement.
Pour un investisseur, c'est un facteur à intégrer honnêtement : les hausses de loyer y sont scrutées, et la stratégie de valorisation doit reposer sur la rotation naturelle et la qualité des rénovations plutôt que sur la pression exercée sur les locataires en place. C'est aussi, à l'inverse, un socle de stabilité : la demande locative pour des logements de bonne taille à prix intermédiaire y est structurellement excédentaire.
Point de bascule de la revitalisation du Sud-Ouest. Les retombées immobilières sont identifiées comme le principal effet de la remise en valeur de la voie navigableT1.
Le réaménagement redessine la frange nord de Saint-Henri et libère des terrains. L'arrivée de nouveaux travailleurs soutient la demande en logement et en commerces du secteurT1.
Le Sud-Ouest impose depuis 2024 un facteur de résilience climatique à certains projets immobiliers (gestion des eaux pluviales, verdissement, îlots de chaleur) — un renchérissement du coût de la construction neuve qui protège mécaniquement la valeur du stock bâti existant.
Hausse moyenne de 12,0 % dans Le Sud-Ouest, dont 9,6 % pour la catégorie « 2 à 5 logements » — sous la moyenne de la Ville de Montréal (12,6 %)F2.
Saint-Henri et Griffintown forment le segment le plus cher du Sud-Ouest. Le 3 chambres y a progressé de 14,5 % sur un an. En parallèle, la SCHL constate une détente du marché montréalais dans le haut de gamme — mais une pénurie persistante dans le segment de loyer intermédiaire, précisément celui du 917-927.
La SCHL note que les conditions du marché montréalais se sont détendues en 2025 : ralentissement démographique, incertitude macroéconomique et livraisons nombreuses ont fait passer l'inoccupation de 2,0 % à 3,1 % sur l'îleS1. Cette moyenne masque toutefois une dispersion décisive.
Source : SCHL, Rapport sur le marché locatif 2025S1
Loyer mensuel actuel en proportion de la médiane Saint-Henri pour un type équivalent.
5,2 G$ investis en multilogement à Montréal en 2025, soit 49 % du volume immobilier commercial total. Les taux de capitalisation du segment restent nettement plus comprimés que ceux des autres classes d'actifs, et le prix médian des plex a encore progressé de 8 % sur un an.
Relevé Centris, août 2026 — 45 inscriptions multifamiliales dans Saint-HenriC6. Le MRB est calculé sur le prix demandé et le revenu brut potentiel affiché.
| Adresse | Unités | Prix demandé | Revenu brut pot. | MRB | $ / porte |
|---|---|---|---|---|---|
| 964-974, rue du CollègeC1 1910 · 2×3½ + 4×4½ · lot 271 m² · à ~150 m |
6 | 1 995 000 $ | 109 620 $ | 18,2× | 332 500 $ |
| 3437-3439, rue Notre-Dame OuestC2 | — | 2 000 000 $ | 112 676 $ | 17,8× | — |
| 4226-4232, rue Saint-Antoine OuestC3 | 5 | 1 449 000 $ | 68 880 $ | 21,0× | 289 800 $ |
| 3925-3933, rue Saint-Antoine OuestC4 | 5 | 1 300 000 $ | 58 200 $ | 22,3× | 260 000 $ |
| 70, rue du Square-Sir-George-Étienne-CartierC5 | 4 | 2 099 000 $ | 89 940 $ | 23,3× | 524 750 $ |
| 867-871, rue du CouventC6 | 3 | 2 125 000 $ | 106 248 $ | 20,0× | 708 333 $ |
| 788-792, avenue MarinC6 | 3 | 1 445 000 $ | 82 200 $ | 17,6× | 481 667 $ |
| 5283-5287, rue Sainte-ClotildeC6 | 3 | 1 059 000 $ | 61 680 $ | 17,2× | 353 000 $ |
| Médiane des inscriptions | 18,7× | ~333 000 $ | |||
| Critère | 964-974 du Collège | 917-927 Sainte-Marguerite | Ajustement |
|---|---|---|---|
| Prix demandé | 1 995 000 $ — décote demandé/vendu de 6 % | 1 875 300 $ | |
| Revenus bruts | 109 620 $ | 110 568 $ | +1,0 % |
| Mix de logements | 2 × 3½ + 4 × 4½ | 3 × 4½ + 3 × 5½ | +3,5 % |
| Terrain | 271 m² | 312 m² (+15 %), bordé de deux ruelles | +2,0 % |
| État du bâti et des logements | Non modernisé | Logements modernisés · plomberie cuivre · aucun défaut structural relevéDR8 | +5,5 % |
| VALEUR INDIQUÉE PAR AJUSTEMENT | 2 110 000 $ | ||
Le Collège compte deux 3½ ; le 917-927 compte trois 5½. Dans Saint-Henri, l'écart de loyer médian entre un 1 chambre (1 682 $) et un 3 chambres (2 391 $) est de 709 $ par moisH1, et c'est le 3 chambres qui affiche la plus forte progression annuelle (+14,5 %). Le grand logement familial est également le segment le moins exposé à l'inoccupation : la SCHL situe le taux d'inoccupation à 0,8 % dans la tranche de loyers la plus basse et à 4,5 % dans la plus élevéeS1 — un 5½ à loyer intermédiaire se reloue immédiatement.
Autrement dit, à revenu brut identique aujourd'hui, le 917-927 dispose d'un plafond de loyer plus élevé et d'un risque de vacance plus faible que le Collège. Deux actifs au même revenu ne valent pas le même prix quand l'un a plus de marge de progression que l'autre.
Rapport d'inspection préachat du 3 juin 2024, dossier lm1528, Maxime Lapalme, inspecteur en bâtimentDR8.
Méthode du revenu (RNE ÷ taux de capitalisation), méthode des comparables ajustés, et méthode du prix par porte. Les trois se rejoignent dans une fourchette de 1,95 à 2,11 M$. Le plancher absolu reste le 964-974 du Collège décoté, à 1,88 M$ — un immeuble de qualité inférieure sur les quatre axes de comparaison.
Les dépenses fixes sont documentées ; l'entretien et la gestion sont normalisés aux standards du marché plutôt que basés sur une seule année d'exploitation.
| Revenus locatifs bruts | 110 568 $ |
| Inoccupation et mauvaises créances (2,0 %) | −2 211 $ |
| Revenu brut effectif | 108 357 $ |
| Taxes municipales 2026 (est.)C1 | −6 600 $ |
| Taxes scolaires 2026 (est.) | −814 $ |
| Assurances — Intact, police 2025-2026DR5 | −3 358 $ |
| Entretien et réparations (5 % des revenus) | −5 528 $ |
| Gestion et administration (3 %) | −3 317 $ |
| Dépenses d'exploitation totales (18,1 % du RBE) | −19 617 $ |
| REVENU NET D'EXPLOITATION | 88 739 $ |
| Méthode | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| 1 · Revenu | RNE 88 739 $ ÷ cap 4,44 % | 1 999 000 $ |
| 2 · Comparables ajustés | Collège décoté 1 875 300 $ × ajustements +12,5 % | 2 110 000 $ |
| 3 · Prix / porte | 6 × 330 000 $ (313 000 $ Collège + prime de qualité) | 1 980 000 $ |
| VALEUR TRIANGULÉE 2026 | ~2 000 000 $ | |
| Fourchette défendable | 1,95 – 2,11 M$ | |
| Plancher — Collège décoté (qualité inférieure) | 1 875 000 $ | |
| Prix par porte implicite | 333 000 $ | |
| Taux de cap. | 4,25 % | 4,44 % | 4,50 % | 4,75 % | 5,25 % |
|---|---|---|---|---|---|
| Valeur (RNE 2026) | 2 088 k$ | 1 999 k$ | 1 972 k$ | 1 868 k$ | 1 690 k$ |
La fourchette 4,25-5,25 % correspond au segment low-rise multilogement montréalaisM1. Le taux implicite de 4,44 % positionne l'actif dans la moitié inférieure de cette fourchette — justifié par un quartier de première qualité (Walk Score 96Q1), des logements modernisés, une plomberie de cuivre, l'absence de défaut structural relevéDR8 et des revenus intégralement nets de services. Un acquéreur qui n'accorderait aucune prime de qualité retiendrait 4,75 % et une valeur de 1,87 M$ — soit exactement le plancher du Collège.
Modèle sur dix ans intégrant l'indexation des loyers, la capture progressive du loyer fantôme par rotation naturelle des baux, une inflation modérée des dépenses fixes et une compression graduelle du taux de capitalisation de sortie.
| Variable | Valeur | Justification |
|---|---|---|
| Croissance des loyers | 3,5 %/an | Au-dessus du taux TAL 2026 de 3,1 %R1, sous la hausse réelle du 3 chambres Saint-Henri (+14,5 %)H1 |
| Loyer marché stabilisé de départ | 134 800 $ | 85 % de la médiane Saint-Henri — décote pour bâti 1910 |
| Rotation locative annuelle | 15 %/an | Cohérent avec 39 % de 18-34 ans dans le quartierH2 |
| Inoccupation opérationnelle | 2,0 % | Sous la moyenne île de Montréal de 3,1 %S1, cohérent avec le segment de loyer |
| Entretien + gestion | 8 % des revenus | Aucun service inclus dans les bauxDR4 |
| Inflation des dépenses fixes | 2,5 %/an | Taxes et assurances · cible BdC de 2 %B1 majorée |
| Cap rate d'entrée 2026 | 4,44 % | Implicite à la valeur triangulée de 2,00 M$ · moitié inférieure de la fourchette low-rise MtlM1 |
| Cap rate de sortie 2031 / 2036 | 4,40 % / 4,30 % | Compression graduelle · maturation du secteur |
| Année | Loyers | Marché | RNE |
|---|---|---|---|
| 2026 | 110 568 $ | 134 793 $ | 88 739 $ |
| 2027 | 118 199 $ | 139 511 $ | 95 338 $ |
| 2028 | 125 644 $ | 144 394 $ | 101 763 $ |
| 2029 | 132 953 $ | 149 447 $ | 108 057 $ |
| 2030 | 140 167 $ | 154 678 $ | 114 260 $ |
| 2031 | 147 326 $ | 160 092 $ | 120 406 $ |
| 2032 | 154 464 $ | 165 695 $ | 126 525 $ |
| 2033 | 161 614 $ | 171 494 $ | 132 648 $ |
| 2034 | 168 804 $ | 177 497 $ | 138 799 $ |
| 2035 | 176 062 $ | 183 709 $ | 145 003 $ |
| 2036 | 183 411 $ | 190 139 $ | 151 281 $ |
Croissance composée du RNE : 5,48 %/an sur dix ans. L'écart au marché se referme progressivement : 56 % capturé en 5 ans, 80 % en 10 ans, par rotation naturelle uniquement.
| Variable | Bas | Base | Haut |
|---|---|---|---|
| Croissance des loyers | 2,5 % | 3,5 % | 4,5 % |
| Inoccupation | 3,0 % | 2,0 % | 1,5 % |
| Cap rate de sortie | 5,00 % | 4,30 % | 4,10 % |
| Loyers 2036 | 166 441 $ | 183 411 $ | 201 923 $ |
| RNE 2036 | 134 344 $ | 151 281 $ | 168 951 $ |
| Valeur 2036 | 2,69 M$ | 3,52 M$ | 4,12 M$ |
| vs 2026 | +34 % | +76 % | +106 % |
Même dans le scénario bas — croissance des loyers limitée à 2,5 %/an et décompression du cap rate à 5,00 % — la valeur progresse de 34 % sur dix ans. Le plancher du modèle reste positif.
Décomposition de l'écart entre 2,00 M$ (2026) et 3,52 M$ (2036), soit 1,52 M$ de création de valeur.
Nouvelle méthode de fixation des loyers du TAL, Loi 31 en application depuis 2024, taux directeur stable à 2,25 %, rôle d'évaluation figé jusqu'en 2028 : les principaux paramètres d'exploitation sont prévisibles pour les trois prochaines années.
La Banque du Canada maintenait son taux directeur à 2,25 % le 15 juillet 2026, la croissance reprenant progressivement et l'inflation devant ralentir au cours des mois suivants — tout en signalant des risques élevés liés au conflit au Moyen-Orient et à l'incertitude commerciale américaineB1.
Pour un acquéreur, cela signifie un coût de la dette hypothécaire multilogement de l'ordre de 4,25 à 4,75 %. À un cap rate d'entrée de 4,44 %, le levier est essentiellement neutre dès la prise de possession — et devient franchement positif à mesure que les loyers se rapprochent du marché, le RNE stabilisé représentant une progression de 24,6 % sur le RNE actuel.
La réglementation actuelle autorise la location touristique de la résidence principale du 10 juin au 10 septembre, avec permis d'exploitation annuel obligatoire, dans tous les arrondissements sauf Lachine, Saint-Laurent et Saint-LéonardA1. Le Sud-Ouest est donc admissible.
L'administration municipale a indiqué son intention de porter cette limite à 90 jours par année, consécutifs ou non, à n'importe quel momentA2. Aucune annonce formelle n'était prévue à court terme au printemps 2026.
Le modèle DCF présenté plus haut n'intègre que la rotation naturelle. Les leviers suivants sont additionnels et relèvent de l'exploitation, non du cycle de marché.
Six logements sur six sont sous le marché Saint-Henri, dont un — le 919 à 945 $/mois — à moins de la moitié de la médiane du 2 chambres. L'écart stabilisé réaliste s'établit à 24 200 $/an.
| Écart de loyer annuel réaliste | +24 225 $ |
| RNE additionnel après dépenses | +21 800 $ |
| Valeur ajoutée (cap 4,44 %) | +491 k$ |
Capture progressive par rotation naturelle (~15 %/an) — aucune intervention coercitive requise. Déjà intégré au DCF base.
Chaque logement libéré peut être rénové avant relocation. La Loi 31 permet de récupérer le capex dans la fixation du loyer, amorti sur 20 ansR4 : la rénovation cesse d'être une dépense et devient un actif générateur de revenu permanent.
| Investissement type par logement | 25 – 45 k$ |
| Prime de loyer atteignable | +200 à 400 $/mois |
| Valeur ajoutée par logement | +45 à 90 k$ |
Stratégie modulable, déployable au rythme des départs. Non intégré au DCF base.
Avec un taux directeur stable à 2,25 %B1, le coût de la dette multilogement se situe autour de 4,25 à 4,75 %. Un actif dont le RNE couvre déjà ces niveaux dégage un levier neutre à positif dès l'entrée, avant toute stabilisation.
| RNE 2026 | 88 739 $ |
| RNE stabilisé (loyers au marché) | 110 542 $ |
| Progression du RNE à stabilisation | +24,6 % |
Un immeuble de 6 logements est admissible aux programmes de financement multilogement assuré, généralement plus avantageux que le résidentiel de 5 logements et moins — un avantage structurel de ce format que le Collège partage, mais que les triplex et quadruplex comparables du secteur n'ont pas.
Éléments à confirmer par tout acquéreur — cette étude est fondée sur les documents financiers et le rent roll, non sur une inspection physique.
Chaque affirmation factuelle de cette étude renvoie à une source identifiée ci-dessous. Les documents marqués « DR » sont des pièces au dossier de l'immeuble et sont fournis sur demande dans le cadre d'une vérification diligente.
Cette étude présente une vue d'ensemble du marché et de l'actif. Pour un dossier complet — rent roll détaillé, baux, états financiers, rapports d'inspection, historique de capex —, joignez-moi directement.